Zakup własnego mieszkania lub domu na kredyt hipoteczny to czasami jedyny sposób na spełnienie marzenia o własnym lokum. Kiedy podejmujemy decyzję, że jest odpowiedni moment na podjęcie tego ważnego krok, to w pierwszej kolejności zaczynamy przeglądać oferty w biurach nieruchomości, aby znaleźć właściwą dla nas ofertę. Gdy już trafimy na „cudo” które nie daje nam spać w nocy, ponieważ w myślach już je remontujemy i urządzamy, to jest właściwy moment, aby porównać oferty banków i sprawdzić gdzie będziemy mieć najlepsze oprocentowanie, które ma ogromny wpływ na finalny koszt naszego kredytu hipotecznego. Ale czy oby na pewno oprocentowanie jakie podają banki w swoich folderach reklamowych jest rzeczywiste i ostateczne? W tym artykule spróbujemy się temu przyjrzeć i sprawdzić co tak naprawdę składa się na wysokość procentów.
Oprocentowanie kredytów hipotecznych
Na oprocentowanie kredytów (nie tylko hipotecznych) składa się marża, która jest indywidualnie ustalana przez banki (zysk za udzielenie kredytu), oraz stawka referencyjna (WIBOR-R) którą ustala Rada Polityki Pieniężnej (banki nie mają wpływu na wysokość tej stawki). Tak więc kiedy widzimy oprocentowanie kredytu hipotecznego, to właśnie podane są te dwa składniki. Ale należy wziąć pod uwagę, że marża podana do wiadomości klienta, może ulec zmianie gdy zaczniemy ubiegać się o kredyt i ruszy cała procedura związana z dokumentacją, ponieważ na jej wysokość również ma wpływ wiele czynników. Jeżeli bank zdecyduje się podwyższyć marżę na przykład z powodu niskiej kwoty wkładu własnego, to automatycznie proporcjonalnie wzrośnie oprocentowanie, instytucja również może zdecydować się na jej obniżenie, przez co oprocentowanie pójdzie w dół.
Marża w kredycie hipotecznym
Banki obliczając marżę biorą pod uwagę szereg czynników, które są również bardzo istotne dla nas, gdyż czasami niewielka zmiana może pomóc zaoszczędzić nam dużo pieniędzy. I tak na przykład:
- wysokość wkładu własnego – jest to jeden z głównych i najważniejszych punktów na które banki zwracają uwagę podczas weryfikacji dokumentów. Pamiętajmy im wyższy wkład własny, tym niższa z pewnością będzie marża. Warto a nawet trzeba przeliczyć ile uda nam się zaoszczędzić pieniędzy, gdy do kwoty przeznaczonej na wkład własny dodamy na przykład dziesięć tysięcy złotych. Negocjujmy z bankiem, prośmy o wyliczenia wszystkich możliwych opcji.
- wskaźnik LTV – jest to kolejny składnik marży, który łączy się niejako z wysokością wkładu własnego. Po prostu im mniej ryzykowny dla instytucji bankowej jest kredyt o jaki się ubiegamy, tym marża może być niższa. Wskaźnik LTV jest to stosunek kredytu do wartości nieruchomości i obliczamy go w następujący sposób: (wysokość udzielanego kredytu dzielimy przez wartość nieruchomości i mnożymy przez 100). Więc jeżeli nieruchomość kosztuje 300 000 tysięcy złotych, my posiadamy 30000 wkładu własnego, to wskaźnik wynosi 90% i w sytuacji gdy banki górny limit mają określony na 80%, to z pewnością będziemy musieli posiadać dodatkowe zabezpieczenie, lub skorzystać z dodatkowych produktów a marża powędruje w górę.
- dodatkowe produkty bankowe – bardzo często banki stosują „chwyty” tego typu. Obniżymy marżę jeżeli dobiorą Państwo kartę kredytową, założą konto (jeżeli takiego nie posiadamy w danym banku) lub dodatkowo ubezpieczą się. Nawet jeżeli może nam się wydawać, że propozycja jest dla nas atrakcyjna, to koniecznie po raz kolejny przeliczmy wszystko, gdyż może się okazać że finalnie wyjdzie nas to drożej, niż gdybyśmy zostawili wysokość marży na początkowym stanie.
- historia kredytowa klienta – jeżeli bank przeanalizuje historię kredytową (którą sprawdza się w pierwszej kolejności) do zaciągnięcia zobowiązania i okaże się, że historia w BIK jest bez jakiegokolwiek zarzutu, wszystkie wcześniejsze zobowiązania spłacane w terminie, żadnych długów i zero negatywnych wpisów a dochód klienta jest stały i wysoki czyli jednym słowem mówiąc, wpasowujemy się idealnie w profil kredytobiorcy hipotecznego, to bank może zdecydować się na obniżenie marży, ponieważ oznacza to że klient jest rzetelny i raczej będzie spłacał raty bez opóźnień.
Oprocentowanie kredytu hipotecznego – podsumowanie
Decydując się na kredyt hipoteczny, nie kierujmy się tylko tym co zobaczymy w reklamie danego banku, ponieważ podane oprocentowanie nie zawsze (a zazwyczaj rzadko kiedy) finalnie jest takie samo jak przy podpisaniu umowy kredytowej. Jak opisaliśmy w artykule składa się na nie wiele czynników i nie zawsze jest tak, że na końcu oprocentowanie musi być wyższe. Pamiętajmy, że możemy negocjować z bankami obniżenie marży, ale musimy mieć do zaoferowania konkrety oczywiście na korzyść banku.Zawsze wszystko dokładnie przeliczajmy i pytajmy, aby nic nam nie umknęło. Jeżeli kompletnie nie mamy głowy do obliczania i wszystkich cyferek, to warto skorzystać z pomocy doradcy kredytowego, osoba taka będzie w naszym imieniu rozmawiać z instytucjami i zawsze będzie do naszej dyspozycji, aby rozwiać wszelkie wątpliwości.
