Rachunek powierniczy
Rachunek powierniczy jest rachunkiem bankowym, który ma zadanie zabezpieczyć środki finansowe w transakcjach kupna –sprzedaży głównie nieruchomości (developer). Na pewno wiele osób słyszało o tym, że ktoś wpłacił oszczędności życia na mieszkanie, które dopiero było w planach budowy, bądź na bardzo wczesnym etapie powstawania i niestety po przelaniu pieniędzy na konto dewelopera, ten ogłaszał upadłość a klienci zostawali z niczym. Aby ukrócić takie procedery, oraz dać kupującym większe poczucie bezpieczeństwa na inwestorów został nałożony obowiązek zakładania rachunków powierniczych dla każdej inwestycji (nie dotyczy sytuacji, gdy deweloper buduje z własnych środków)
Jak działa rachunek powierniczy?
Gdy znaleźliśmy odpowiednie miejsce gdzie ma powstać budynek deweloperski, a w nim nasze wymarzone mieszkanie, podpisujemy umowę z deweloperem, ten z kolei podpisuje (lub już podpisał) umowę z bankiem o założeniu rachunku powierniczego dla tej nieruchomości. Następnie przekazuje nam numer takiego rachunku do wpłat ( wszystkie informacje są zawarte w umowie) i w zależności od rodzaju konta,(o tym za chwilę) dokonujemy przelewów na poczet naszego nowego lokalu. Oczywiście przedsiębiorca nie może dysponować zgromadzonymi środkami według własnego uznania, ponieważ bank sprawuje kontrolę nad naszymi pieniędzmi sprawdzając regularnie i bardzo rzetelnie przed jakąkolwiek wypłatą, czy warunki zawarte w umowie zostały spełnione. Dlatego my również wiemy na bieżąco, czy nasze pieniądze są wykorzystywane zgodnie z przeznaczeniem i cały czas jesteśmy informowani o postępach w pracach.
Rodzaje rachunków powierniczych
Rachunki powiernicze dzielimy na dwie główne kategorie:
- rachunek powierniczy otwarty – charakteryzuje się tym, że środki które wpłacamy na konto są wypłacane deweloperowi dopiero w tedy, gdy zostanie ukończony dany etap. Etapy są ściśle określane w umowie i przed każdą transzą wykwalifikowany pracownik banku przeprowadza kontrolę sprawdzającą poprawność zamknięcia kolejnej części inwestycji.Jeżeli stwierdzi jakiekolwiek nieprawidłowości to przelew zostaje wstrzymany do momentu, aż wszystko zostanie wykonane prawidłowo. Ten rodzaj rachunku jest pewnością dobrym wyborem dla dewelopera, ponieważ nie musi on angażować własnych środków i może korzystać z funduszy osób kupujących, ale i my możemy na tym skorzystać,gdyż w ten sposób nie rosną ceny produkcyjne (brak kredytów i finansowania zewnętrznego) Ponieważ ustawa zostawia wolność wyboru co do rodzaju rachunku, to usługodawcy zazwyczaj wybierają właśnie tą opcję.
- rachunek powierniczy zamknięty – ten rodzaj rachunku różni się od otwartego tym, że pieniądze w całości przekazywane są deweloperowi dopiero po ukończeniu budowy oraz przekazaniu własności kupującemu poprzez akt notarialny. Powierniczy rachunek zamknięty jest bardzo korzystny dla klienta (tylko lub aż) pod kątem bezpieczeństwa środków finansowych zgromadzonych na rachunku , ponieważ nie musi się on martwić że jeżeli cokolwiek pójdzie nie tak to straci chociażby niewielką część swoich pieniędzy, natomiast w takiej sytuacji przedsiębiorca zazwyczaj musi posiłkować się finansowaniem inwestycji z zewnątrz (wszelkiego rodzaju kredyty) a to z kolei ma ogromny wpływ na końcową wartość naszego mieszkania czy domu.
Rachunek powierniczy – podsumowanie
Obowiązek zakładania rachunków powierniczych przez deweloperów reguluje ustawa z dnia 16 września 2011 roku, ma to zabezpieczyć kupujących przed utratą środków finansowych w razie ogłoszenia upadłości firmy budowlanej. Deweloper decyduje jaki rachunek chce otworzyć otwarty czy zamknięty i zazwyczaj wybierany jest ten pierwszy, ponieważ daje to przedsiębiorcy większą możliwość oszczędności podczas budowy, a co za tym idzie większych zysków, gdyż nie musi korzystać z kredytów zewnętrznych i właściwie ma dostęp do gotówki po każdym ukończonym etapie określonym w umowie. Aby jednak wyjść naprzeciw kupującym coraz częściej przedsiębiorcy wybierają rachunki powiernicze otwarte, ale z dodatkowym zabezpieczeniem bankowym lub ubezpieczeniowym. Daje to gwarancję, że jeżeli w trakcie budowy (kiedy już kilka transz zostało pobranych) z jakichkolwiek przyczyn inwestycja nie będzie mogła zostać ukończona, to klienci otrzymają swoje pieniądze z powrotem. Koszty prowadzenia rachunku powierniczego w całości są po stronie tego kto go zakłada.
Kolejną bardzo istotną sprawą jest fakt, iż jeżeli podpiszemy umowę z pewną, określoną dokładnie datą, to środki zgromadzone na tego rodzaju rachunkach są wyłączone z postępowania egzekucyjnego skierowanego przeciwko posiadaczowi rachunku powierniczego, oraz z masy upadłościowej. Biorąc pod uwagę wszystkie powyższe informacje, obowiązek otwierania rachunków powierniczych przez deweloperów, znacznie zwiększa bezpieczeństwo środków finansowych przeznaczonych przez zakup nowego lokalu, a co za tym idzie? Z pewnością wiele osób ma większe zaufanie do zakupu z rynku pierwotnego i chętniej decydują się aby zostać właścicielami domu lub mieszkania w którym nikt wcześniej nie mieszkał.
